融资目标由企业转为项目

　　2024年开年，房地产行业融资端迎来重磅利好。

　　1月12日，住建部、金融监管总局发布通知，明确建立城市房地产融资协调机制，解决房地产融资中存在的困难和问题。

　　通知指出，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

　　随后，1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，其中强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

　　在此背景下，包括南宁、重庆、成都、青岛、长春、昆明、哈尔滨、天津在内的多个城市房地产融资协调机制加快落地，第一批房地产融资“白名单”项目密集出炉。

　　1月底，重庆已梳理出第一批房地产项目“白名单”推送至金融机构，其中包括华宇城二期、龙湖海成青云阙、万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。同时，南宁也向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”，其中，北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款，成为全国第一笔贷款落地项目。

　　据中国房地产报显示，截至1月底，已有170个城市建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共计178.6亿元。

　　中指院表示，各地第一批项目申报逐渐落地，也意味着房地产融资支持政策取得了实质性推进，有利于稳定预期、稳定市场。

　　“白名单”加速拉长

　　据不完全统计，此次各城市融资“白名单”里，多数项目属于民营房企和混合所有制房企所开发。而所覆盖的群体不仅有稳健型企业，也有部分现金流承压的房企，其中，碧桂园、金科、世茂、远洋、融创等纷纷入围。

　　具体来看，2月4日，碧桂园透露，截至目前，碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地；同日，据世茂方面消息，到目前为止，世茂集团、世茂股份在试点城市申报了40个项目，已经入围“白名单”的有16个项目。值得一提的是，其武汉锦绣长江项目已经完成融资并实现回款。

　　此外，截至2月4日，旭辉确认已获批进入“白名单”项目18个，分布在重庆、昆明、北京、天津、太原、武汉、洛阳、温州、南宁等城市；雅居乐已有涉及重庆、广州、昆明等多个城市的多个项目被当地住建部门明确纳入“白名单”。

　　2月5日，据市场消息，远洋集团进入“白名单”项目已有约20个，包括西安、成都、武汉、厦门等首批公布的城市；融创也已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20城市都已落地。

　　2月5日，据金科知情人士消息，目前金科在全国共有53个项目入围“白名单”，包括重庆、河南、山东、广西、湖北、辽宁等地。

　　与此同时，绿地集团获批进入房地产融资“白名单”的项目已有34个，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江等全国各地，拟融资金额合计约117亿元。

　　融资目标由企业转为项目

　　值得注意的是，此次“白名单”的融资对象不是房企本身而是项目。“从‘企业白名单’到‘项目白名单’的转变会降低房企保交楼的阶段性难度，至少能盘活企业的一部分资产，同时借助社会资金以及政府纾困基金的力量，来实现保交楼的任务。”同策研究院研究总监宋红卫分析称。

　　他进一步补充道，该模式还有一个好处就是增加了房企自救成功的可能性，因为即使是出险房企，只要项目足够好，能带来收益，在封闭管理，风险可控的情况下，就能融资，企业有了盈利就有了偿债的新的资金来源，也会找到自救的出路。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从企业到项目，是房地产“白名单”落地的可行渠道。“银行对于房地产企业的诚信状况和财务数据的可靠性没有把握，但企业开发的项目只要能够做到产权清晰，资金封闭运转，就可以保障金融机构的债权，这样就能消除金融机构和房地产企业之间的信息不对称。”

　　不过，项目被纳入“白名单”存在一定门槛，需要符合相应的条件才能申报。据悉，住建部要求首批房地产融资项目进入“白名单”需要满足5个条件：项目处于在建施工状态，如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的也可以纳入；有与融资额基本匹配的抵押物；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；制订贷款使用计划和项目完工计划。

　　而融资最终能否落地仍需金融机构方面根据项目实际情况进行评估审核。“‘白名单’推送给银行后，并不是银行必须提供贷款，银行也要推进常规的信贷审批和风险控制流程把控。只是经过住建与金融部门的沟通协作，双方的信息更加对称，一些影响信贷投放的不确定得以消除，从而助推贷款投放。”李宇嘉分析认为。

　　融资端的积极变化通常会给市场注入一定的信心，进而对给企业增信以及项目销售都有帮助。不过，宋红卫表示，从政策以及信心的传导效应来看，预计春节期间楼市成交量可能不会有大的改观，大部分城市成交仍然会比较低迷，政策对于市场的影响预计在春节后会有所体现，部分城市三月份小阳春值得期待。